Ein Immobiliengutachter ermittelt den Wert eines Grundstücks oder eines Gebäudes gemäß der Wertermittlungsverordnung des Baugesetzbuches. Das so genannte Verkehrswertgutachten soll anhand verschiedener wertsteigernder oder wertmindernder Kriterien den voraussichtlichen Marktwert einer Immobilie bestimmen. Angefertigt wird ein solches Verkehrswertgutachten in den meisten Fällen vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Auch im Erbfall wird der Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks von einem Immobiliengutachter bestimmt. Das Gutachten gibt dann die Höhe der Ausschüttungssumme für die Erben vor, ohne dass das Gebäude zuvor verkauft werden muss. Ein Immobiliengutachten wird sowohl von Privatpersonen als auch von gewerblichen Eigentümern in Auftrag gegeben. Der Immobiliengutachter schätzt nicht nur Rohbau-, Bauerwartungs- und Bauland, also unbebaute Grundstücke, sondern auch jegliche Art von Gebäuden. Dazu zählen Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser, freistehende Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, aber auch Renditeobjekte wie gewerbliche Immobilien und Büroräume. Gerade Spezialimmobilien verlangen häufig ein Verkehrswertgutachten, da es hier zur Preis- und Wertbestimmung häufig an vergleichbaren Immobilienobjekten mangelt. Hotels, Industrieliegenschaften und Einzelhandelsimmobilien werden deshalb zu den Spezialimmobilien gezählt.
Der Immobiliengutachter bewertet das Immobilienvermögen zum Zwecke des Verkaufs oder Kaufs. Manchmal aber geht es auch nur darum, mittels eines Gutachtens den Wert einer Immobilie für eine Beleihung oder Finanzierung zu kalkulieren. Im Falle einer Zwangsversteigerung, eines Erbfalls oder einer Scheidung geht es vorrangig darum, eine objektive Ermittlung von Seiten eines Immobiliengutachters zu erhalten, um die Befriedigung von Gläubigern, Erben oder Ehepartnern zu erreichen. In selteneren Fällen dient ein Immobiliengutachten auch dazu, mögliche Renditechancen eines Gebäudes zu ermitteln. In manchen Fällen fordert selbst das Finanzamt die Erstellung eines Immobiliengutachtens. Das ist dann der Fall, wenn beispielsweise eine Schenkungssteuer oder aber die Grunderwerbssteuer ermittelt werden soll.
Eine spezielle Form des Immobiliengutachtens ist das Entschädigungsgutachten. In diesem Fall geht es darum, eine Wertminderung durch Enteignung oder anderer Grundstückslasten zu beziffern. Zu den Grundstückslasten zählen unter anderem das Recht auf Nießbrauch, Reallast, Leibgeding, Überbau und ebenso das Wegerecht. Was viele nicht wissen: Auch zur Bestimmung der Miethöhe wird oft ein Gutachten erstellt. Dabei wird in einem Mietwertverfahren ermittelt, welche Marktmiete oder Vergleichsmiete erzielt werden kann. Dazu werden ähnliche Häuser oder Wohnungen miteinander verglichen. Lage, Alter, Ausstattung und Qualität der Immobilie spielen dabei eine wichtige Rolle. Ein Mietwertgutachten ist bei Miethöheauseinandersetzungen hilfreich. Der objektive Immobiliengutachter übernimmt in diesem Fall die Funktion eines Mediators oder Schiedsrichters. Meistens gelingt es, durch ein Gutachten eine Lösung zu finden, bevor der Streitfall vor Gericht geht.
Ein Gutachter kann sowohl von Privatpersonen als auch Geschäftsleuten, aber auch gerichtlich bestellt werden. Sein Aufgabenbereich und seine Arbeit ändern sich dadurch nicht. Wird er von einem Gericht bestellt, so kommt seinem Gutachten allerdings mit der juristischen Bedeutung auch eine höhere Verbindlichkeit zu. Die Chancen, dass man sich an seinen Werten orientiert, steigen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich in den meisten Fällen einer Immobilienbewertung ausdrücklich, einen unabhängigen Immobiliengutachter hinzuzuziehen. Er kann selbst schiedsrichterliche Funktionen ausüben, zu deren Befolgung und Einhaltung sich die gegnerischen Parteien im Vorfeld verpflichten.
Für besonders große Anlageobjekte und Immobilienportfolios führen Immobiliengutachter auch so genannte Due Diligence Prüfungen durch, wobei sie eine Stärken- und Schwächen-Analyse der jeweiligen Immobilie aus Anlagegesichtspunkten erstellen. Dabei werden zusätzliche Faktoren zur Wertbestimmung berücksichtigt.