Das Zwangsversteigerungsverfahren bezweckt die Befriedigung des Gläubigers aus dem Erlös eines Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung. Das Verfahren nebst weiteren Einzelheiten wird durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Die Zwangsversteigerung wird grundsätzlich von dem Amtsgericht betrieben, in dessen Bezirk das zu versteigernde Grundstück liegt.
Neben Grundstücken können auch grundstücksähnliche Rechte und im Schiffsregister eingetragene Schiffe zwangsversteigert werden, um mit deren Erlös die Schulden der Eigentümer zu begleichen. Das Zwangsversteigerungsverfahren wird nur auf Antrag eines Gläubigers eingeleitet. Hierzu muss der Gläubiger einen mit Vollstreckungsklausel versehenen Titel beim Amtsgericht einreichen. Das Gericht ordnet die Zwangsversteigerung eines Grundstücks durch Beschluss an. Dieser Beschluss wird vom Vollstreckungsgericht an das Grundbuchamt mit dem Ersuchen weitergeleitet, einen Zwangsversteigerungsvermerk für dieses Grundstück einzutragen. Mit dieser Eintragung wird dem Eigentümer die Verfügung über das Grundstück entzogen, d.h. er kann es nicht mehr freihändig verkaufen. Die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks bewirkt demnach ein Veräußerungsverbot zugunsten des Gläubigers, der dieses Verfahren beantragt hat.
Das Gericht setzt einen Versteigerungstermin fest und macht ihn öffentlich bekannt. In diesem Versteigerungstermin kann das Grundstück verwertet, sprich veräußert werden. Nach der Verlesung der wichtigsten Grundstücks- und Grundbuchdaten werden die Anwesenden aufgefordert, ihre Gebote abzugeben. Bieten darf nur derjenige, der vorher bei dem Leiter der Versteigerung eine entsprechende Sicherheit hinterlegt. Dies kann in Form von Bargeld, einer bis zum Termin bereits getätigten Überweisung an die Gerichtskasse oder durch Abgabe einer Bankbürgschaft erfolgen. Das letzte Gebot wird durch dreimaligen Aufruf verkündet, danach werden keine weiteren Gebote mehr zugelassen, selbst wenn sie das Zuschlagsgebot erheblich übersteigen sollten. Doch der Zuschlag kann nur dann erfolgen, wenn das sogenannte geringste Gebot erreicht wird. Dieses Gebot wird vom Gericht errechnet und setzt sich aus den bestehend bleibenden Rechten sowie aus dem bar zu zahlenden Teil zusammen. Dieser letzte Teil, das sogenannte Bargebot, muss die Gerichtskosten, eventuelle Grundstückssteuern und öffentliche Abgaben beinhalten.
Nach Durchführung der Zwangsversteigerung verteilt das Gericht den Erlös nach einem von ihm aufzustellenden Teilungsplan, der noch im Versteigerungstermin mit den Grundstücksgläubigern ausgehandelt wird. Der Erwerber des Grundstücks erhält dann den Zuschlagsbeschluss, der gleichzeitig den Vollstreckungstitel darstellt, mit dem er die Räumung oder Herausgabe des Grundstücks verlangen kann. Die Räumung einer Immobilie kann jedoch nur dann verlangt werden, wenn der ehemalige Eigentümer selbst darin wohnt. Miet- und Pachtverträge werden von einer Zwangsversteigerung nicht beeinflusst und bestehen trotz des Eigentümerwechsels unverändert weiter. Eine Zwangsversteigerung ist auch dann ein sinnvolles Verfahren, um die Aufhebung einer Gemeinschaft an einem Grundstück zu betreiben. Das Verfahren kann jedoch nur von einem im Grundbuch eingetragenen Mitglied einer solchen Gemeinschaft beantragt werden. Besonders bei Erbschaften, bei denen sich die Erben über eine Verteilung oder weitere Nutzung des Grundstücks nicht einigen können, ist eine solche Vorgehensweise oft die einzige Möglichkeit, um Streitigkeiten zu beenden. Das Zwangsversteigerungsrecht ist sehr komplex und setzt die Einhaltung vieler Voraussetzungen und Bedingungen voraus. Wer ein Zwangsversteigerungsverfahren betreiben oder sich daran beteiligen möchte, sollte den Rat eines Rechtsbeistandes einholen, um eventuelle Probleme oder Verfahrensfehler von vornherein auszuschließen. Auch sollte bedacht werden, dass ein Zwangsversteigerungsverfahren sehr langwierig sein kann, da oftmals mehr als ein Versteigerungstermin zur Veräußerung des Grundstücks erforderlich ist. Der Vorteil beim Erwerb einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung liegt unter anderem im Wegfall der Makler- und Notarkosten.