Ob man seine Immobilie mit staatlichen Fördermitteln finanziert, über ein Eigenheimvorausdarlehen oder ein herkömmliches Darlehen benötigt: Die Mischung muss stimmen. Bevor die Kreditverträge aber unterschrieben werden können, muss der Käufer eine Aufstellung sämtlicher Kosten machen, die für den Immobilienkauf anfallen. Dazu gehören nicht nur die Kosten für das Objekt, das man erwerben möchte. Es kommen weitere Folgekosten auf den Käufer zu. Der Notar, der den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag beurkundet, bekommt ebenso seine Gebühren wie das Grundbuchamt, die die Eintragung der Eigentumsumschreibung veranlasst. Weitere Gebühren fallen für den Erwerber durch die Eintragung der Grundschulden im Grundbuch an. Das Finanzamt erhält eine Grunderwerbsteuer, die 3,5% des Kaufpreises beträgt. Ist ein Makler bei dem Immobilienverkauf beteiligt, erhält er ebenfalls seine Courtage, die sich am Kaufpreis orientiert, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ist. Alles zusammen gerechnet kommt man bei einem Immobilienkauf auf ca 10% an Folgekosten, die bei einer Finanzierung zu berücksichtigen sind.
Nicht alle Objekte, die verkauft werden, sind ohne Renovierungen und Modernisierungen gleich zu beziehen. Ein neues Bad oder neue Fenster sind teuer und eine neue Küche wird auch gerne in die Mittelberechnung eingeschlossen. Nach Addierung aller für eine Kreditfinanzierung benötigten Positionen wird für die Ermittlung des Kreditbedarfs das zur Verfügung stehende Eigenkapital abgezogen. Fast alle Banken verlangen eine bestimmte Summe an Eigenkapital. Die Faustregel liegt bei 20% der Kreditsumme. Sie kann natürlich auch durch Eigenleistungen erbracht werden. Eine 100%-Finanzierung machen Banken zwar auch mit, doch muss der Darlehensnehmer damit rechnen, dass er einen höheren Zinssatz, einen sogenannten Risikozuschlag, zahlen muss oder die Banken erwarten vom Käufer den Abschluss einer Risikolebensversicherung. Diese sichert der Bank bei einem Scheitern des Immobilienvorhabens wenigstens eine gewisse Summe an Geld zu.
Ist bei dem Erwerber kein Bargeld als Eigenkapital vorhanden, können vorhandene Lebens- oder Rentenversicherungen beliehen werden. D.h. die am Ende der Laufzeit zu erwartende Kapitalauszahlung wird vorgezogen. Der Darlehensnehmer zahlt weiter seine Beiträge und zusätzlich die anfallenden Zinsen. Diese Variante ist manchmal günstiger als ein Hypothekendarlehen. Dort wird dass benötigte Kapital in einem Darlehensvertrag festgeschrieben und der Darlehensnehmer zahlt dafür die Zinsen. Manche Banken treten für andere Kreditinstitute als sogenannte Vermittler auf, sodass bei einer Immobilienfinanzierung schon einmal zwei oder drei unterschiedliche Gläubiger im Grundbuch eingetragen werden.
Ein guter Weg zur Erlangung eines zinsgünstigen Darlehens ist der Abschluss eines Eigenheimvorausdarlehens in Form eines Bausparvertrages. Dort erhält der Bausparer von Anfang an ein Darlehen mit günstigen Zinsen. Um in die Tilgungsphase zu gelangen, muss der Sparer die Hälfte des Bausparvertrages ansparen. Das kann in Form von monatlichen Sparbeiträgen, vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers oder aber durch die Wohnungsbauprämie geschehen. In aller Regel sind diese Eigenheimvorausdarlehen in weniger als 20 Jahren abgezahlt, während die herkömmlichen Hypothekendarlehen eine Laufzeit von mindestens 25 Jahren haben. Die Zinsbindungsfrist endet in aller Regel aber nach 10 Jahren.
Da die Eigenheimzulage seit einigen Jahren nicht mehr gezahlt wird, sind staatliche Förderungen zur Erlangung eines Eigenheimes rar geworden. Doch es gibt die Möglichkeit, bei Renovierung oder Modernisierung der Immobilie zinsgünstige Darlehen von Komunen oder Landeskreditinstituten zu bekommen. Erhältlich sind diese Darlehen z.B. für den Einbau zeitgemäßer Fenster oder einer neuen Wärmedämmung.