Die Baufinanzierung richtet sich nach dem Wert des zu finanzierenden Objekts, den Eigenmitteln und dem regelmäßigen monatlichen Einkommen des Bauherren. Eigenleistungen als so genannte Muskelhypothek werden von den Banken unterschiedlich bewertet.
Wer einen Baukredit beantragt, sollte vor den Verhandlungen mit der Bank wissen, welche Kriterien und Maßstäbe die Kreditinstitute anlegen. Generell gehen die Banken davon aus, dass der Bauherr mindestens ein Drittel der Bausumme als Eigenkapital angespart hat und maximal zwei Drittel fremd finanziert. Als Nachweis für das angesparte Kapital dienen Sparverträge aber unter Umständen auch Aktienportfolios oder Wertpapiere. Hilfreich kann auch eine bevorstehende Erbschaft oder Schenkung sein. In diesem Fall muss das überlassene Kapital mit einer Schenkungserklärung nachgewiesen werden. Weiterhin prüfen die Banken vor der Kreditvergabe, ob der Kunde aufgrund seines regelmäßigen Einkommens auch in der Lage ist, die fälligen Raten zurück zu zahlen. In die Gehaltsprüfung fließen auch Bestandteile des Arbeitsvertrages mit ein. So wird die Dauer der Unternehmenszugehörigkeit ebenso berücksichtigt, wie Kündigungsfristen und ähnliches. Am günstigsten haben es hier die Beamten. Da die Beamten unkündbar sind und auch eine gesicherte Pension nachweisen können, erhalten sie häufig günstigere Finanzierungskonditionen. Geprüft werden von den Banken auch mögliche variable Bestandteile des Gehalts. Wird zum Beispiel das Weihnachtsgeld nur auf freiwilliger Basis gezahlt, raten die Banken davon ab, es in die Finanzierung mit einzurechnen.
Zweites wichtiges Prüfkriterium ist für die Banken, dass zu finanzierende Objekt. Wird ein Neubau errichtet, so hat die Bank zunächst als Sicherheit lediglich das Grundstück. Sie wird sich dann die Architektenpläne für das Bauvorhaben vorlegen lassen. Anhand von Lage, Größe und Ausstattung des geplanten Hauses errechnet die Bank dann den Beleihungswert. Dieser liegt in der Regel nicht über zwei Dritteln des Verkehrswerts, also des Wertes, der bei einem Verkauf des Hauses erzielt werden könnte. Das gilt übrigens auch für den Kauf von Häusern oder Eigentumswohnungen. Auch hier berechnet die Bank den Wert der Wohnung oder des Gebäudes. In einzelnen Fällen werden hier auch Gutachter zu Rate gezogen.
Erst wenn die persönlichen Einkommensverhältnisse geklärt und Eigenkapital und Wert des Objektes nachgewiesen sind, unterbreiten die Banken ein Kreditangebot. Die Höhe des eingeräumten Zinssatzes hängt dabei wiederum von mehreren Faktoren ab. Als erstes gilt es die Laufzeit zu klären. Es besteht die Möglichkeit, Kredite auf fünf, zehn oder fünfzehn Jahre abzuschließen. Das bedeutet, dass für diesen Zeitraum eine Zinsfestschreibung vorliegt. Ist auf dem Markt mit steigenden Bauzinsen zu rechnen, so sind längerfristige Kredite mit einem höheren Zinssatz belegt als kurzfristige. Zudem besteht die Möglichkeit, Kredite mit einem variablen Zinssatz abzuschließen. Dann wird der Zinssatz automatisch dem Marktzins angepasst. So kann der Bauherr von möglicherweise fallenden Zinsen profitieren, trägt aber selbst auch das Risko bei steigenden Zinsen. Werden für ein Objekt mehrere Finanzierungsmöglichkeiten und Kredite genutzt, dann entscheidet auch der Rang der Absicherung im Grundbuch über die Höhe der Zinsen. Generell gilt: Je höher der Rang der Absicherung, um so günstiger ist der Zinssatz. Nicht nur bei den Zinsen, sondern auch bei den Tilgungsraten gibt es Unterschiede. Bauherren, die auf der Möglichkeit der Sondertilgung bestehen, müssen ebenfalls mit einem Zinsaufschlag rechnen. Hier ist es unter Umständen besser, generell höhere Tilgungsraten zu wählen.